Первинна нерухомість і вторинка: що вибрати?

Новини > Нерухомість за кордоном

Додано: 1 липня 2016

Вирішивши придбати закордонну нерухомість, покупці часто не можуть визначитися, якого виду житла віддати перевагу - «первинці» або «вторинці»; але у кожного з них є свої характерні особливості, які і стануть основними аспектами, які впливають на вибір на користь щойно збудованій - або шукає нових господарів нерухомості.

Коротко про головне

Ринок кожної з країн пропонує як первинну, так і вторинну нерухомість - і вельми привабливі варіанти як в одному, так і в іншому сегменті. Визначимося з термінами. Ринок первинної нерухомості представлений абсолютно новими об'єктами - будинками, будинками, апартаментами, - повністю готовими до проживання або продаються на стадії будівництва. Покупець таких житлових є їх першим власником. Вторинний ринок - це житло, вже «вживане» і продається колишніми власниками. Це може бути як відносно нова нерухомість, скажімо, шукає всього лише друге господарів, так і зовсім «древня»: історична квартира, особняк, замок, які передавалися з покоління в покоління і змінили не одного власника.



Актуальні статистичні дані по різних державах повідомляють то про зльоти продажів «первинки», то про дефіцит «вторинки». Динаміка цін варіюється в залежності від поточної ситуації в конкретно взятій країні. Забудовники пропонують вигідні умови і додаткові бонуси на купівлю нового житла, а продавці «вторинки» - значні знижки на свої об'єкти. Так як же розібратися в цих даних і зробити вірний вибір? Визначитися не тільки з країною, регіоном, містом або курортом - але і вибрати найоптимальніший для своїх цілей об'єкт? Без паніки! У цьому різноманітті вибору та інформації існує своя чітка логіка, яка допоможе покупцеві розібратися у всіх нюансах і вибрати саме той «другий дім», який потрібен саме йому.

Коли мова йде про первинну нерухомість, найбільш очевидною перевагою є те, що в ній ще ніхто ніколи не жив. «Первинка» будується за найсучаснішими стандартами - і часто забудовник надає власникам можливість не тільки вибирати поверх, вид, майбутню конфігурацію об'єкта (вільне планування), але і те, які будівельні та оздоблювальні матеріали будуть використовуватися. Або навпаки: первинна нерухомість продається з повною обробкою, вбудованими меблями і технікою, і власник позбавлений значного обсягу завдань і може сконцентруватися на створенні затишної обстановки на свій смак.



Сучасні житлові комплекси часто мають вигідне розташування, пропонуються з обслуговуванням і рядом приємних бонусів у вигляді цілодобової охорони, магазину, ресторану і т. Д. У сукупності всі «плюси», як правило, впливають на те, що первинна нерухомість дорожче вторинної. Але купуючи «первинку», можна не турбуватися про «підводні камені» з правом власності, проблеми з колишніми власниками, обтяженнями і т. Д. У ряді країн при покупці нової нерухомості покупці платять нижчі податки.

При цьому, при купівлі нового будинку і квартири дуже важливі надійність і хороша репутація забудовника - тому до його вибору потрібно ставитися з великою увагою. До проблем, які можуть зустрітися при покупці первинного житла, можуть ставитися відсутність у забудовника дозволу на будівництво або дозволу на землю, довгий час очікування отримання свідоцтва про власність, неможливість оформити покупку апартаментів, поки не розпродано весь комплекс, ризик «заморозки» будівництва або недотримання термінів здачі об'єкта.

Що стосується вторинної нерухомості, то до головних її плюсів, безумовно, відносять чарівність історичних будівель і престижність центральних районів європейських міст, в яких просто фізично неможливо побудувати нове житло через щільності забудови. Або знаходження об'єкта в місці, настільки полюбився покупцеві, що для нього не має різниці, нове це буде або «старе» житло. Будинки та квартири, які шукають нових власників, - це об'єкти, перевірені часом. Ті з них, що перебувають у відмінному житловому стані (точно з'ясувати це допоможе надійний агент), вже пройшли всю необхідну реновацію і отримали необхідні дозвільні документи. Вторинна нерухомість - це райони з розвиненою інфраструктурою, усталеним «сусідством», престижем, правилами поведінки і т. Д.



При цьому «вторинка», як правило, дешевше «первинки» і продається зі знижкою, що не дивно: старовинні будинки і квартири підлягають зносу, в них застарілі стандарти енергоспоживання, а зміна дизайну або перепланування часом виявляються просто невиправданими фінансово. До мінусів можуть ставитися і непомітні на перший погляд огріхи в будівництві, які неможливо виправити. Отримати розстрочку на придбання вторинної нерухомості дуже складно, тобто практично неможливо, відзначають експерти.

На що звертати увагу при покупці


Крім очевидних факторів - стан об'єкта, його розташування, оточення, сусіди, керуюча компанія - потрібно звертати увагу і на юридичні нюанси угоди. У випадку з первинної нерухомістю - це наявність власності на землю, оформлення дозвільної документації, послужний список забудовника, подробиці про фінансування проекту. Так, необхідно перевірити, чи не перебуває об'єкт в іпотеці в банку або навіть в заставі - і які гарантії забудовника на усунення виникаючих «екстрених» проблем.

При покупці вторинного об'єкта дуже важливо зрозуміти причину його продажу, особливо якщо будинок або квартира продається зі знижкою. Також потрібно з'ясувати історію нерухомості, наявність іпотеки, застав і інших можливих обтяжень об'єкта. Настільки складні аспекти здійснення угоди покупцеві самостійно не «осилити»: він повинен звернутися за допомогою до надійного ріелтору, що має великий досвід роботи на ринку конкретно взятої країни.

Країни


Те, який об'єкт в якій державі придбати, залежить від безлічі індивідуальних чинників, - і не тільки переваг, але і рівня бюджету покупця. Сьогодні світовий ринок нерухомості дуже змінюється, і «вторинка» часто стає доступнішою, ніж «первинка». Через світову економічну кризу темпи будівництва в багатьох державах помітно знизилися, і доступних новобудов зводиться менше, і перед покупцем постає широкий вибір вторинних об'єктів. До таких держав належать Кіпр, Болгарія, Чорногорія: тут є можливість купити хорошу вторинне житло з пристойною знижкою.



При цьому не варто забувати, що первинні об'єкти залишаються більш якісними - і нерідко більш перспективними, відзначають експерти. І при рівних умовах вони рекомендують віддати перевагу надійному та якісному об'єкту первинного ринку, нехай і трохи меншої площі. «Вторинний ринок» - це в багатьох випадках саме «вторинний» варіант для більш низьких бюджетів.

Є держави, в яких первинну нерухомість вигідніше купувати з точки зору податків. До таких країн, перш за все, відноситься Франція, уряд якої активно підтримує покупців «первинки». Але саме в цьому випадку доречний той самий приклад, що в найцікавіших і користуються попитом напрямках щільність забудови настільки велика (наприклад, на Лазурному Березі), що нове будівництво там практично не ведеться. Існують точкові одиничні проекти, які, на думку експертів ринку, часто мають ряд суб'єктивних недоліків.

При цьому, при придбанні нового житла у Франції покупець не платить реєстраційних внесків. Таким чином, він оплачує тільки 2,7% замість 7,5% за послуги нотаріуса, а також на два роки звільняється від сплати податку на нерухомість. Плюс, власник має можливість отримати ряд податкових пільг, якщо інвестує гроші в житло для його подальшої здачі в оренду.



За договорами купівлі-продажу, укладеним в період з 2 грудня 2011 року по 31 грудня 2016 на Кіпрі, власники новобудов не оплачуватимуть титульний збір, якщо в вартість нерухомості включено ПДВ. На Кіпрі податок на перехід права власності оплачується тільки при отриманні титулу - свідоцтва про власність. Таким чином, покупці новобудови на Кіпрі, поки власник не має титулу, він нічого не платить, і вже тільки через якийсь час, при його отриманні - вносить половину титульного збору, оскільки оплачувався ПДВ. Деякі покупці взагалі не отримують титул, проте, це не завжди має сенс в разі перепродажу: нові власники в більшості своїй хочуть купити житло вже з титулом.

У разі обмеженого бюджету і бажання придбати нерухомість в Чехії - експерти рекомендують купувати новобудову в передмісті або на околиці Праги, оскільки хорошу дешеву «вторинку» тут знайти дуже складно. З бюджетом вище - рекомендується вторинне житло в центрі, в районах Прага-1, Прага-2. Вибір на вторинному ринку тут краще, ніж на первинному, хоча у житла є свої характерні особливості, які не завжди припадають до смаку російським покупцям. Так, експерти відзначають, що квартири з мансардними кімнатами не користуються попитом у наших співвітчизників - а саме такі об'єкти часто представлені на «історичному» празькому ринку. Що стосується «штучних» новобудов, то, як правило, кращі варіанти в них розкуповуються самими чехами вже на ранніх етапах.

Покупцям, давно орієнтувалися на Чорногорію і бажаючим придбати тут хороші апартаменти або будинок за мінімальною ціною, краще не відкладати рішення про покупку: зараз така можливість дійсно існує - багато хто продає свої об'єкти зі знижкою до 50-60%. І вибір такого вторинного житла досить широкий.

Аналогічна ситуація і з Грецією: за період кризи ціни на житло тут помітно знизилися, і сьогодні можна придбати цікаві варіанти, що продаються на 30-40% дешевше, ніж в «пікові» докризові роки.

Рекомендації щодо купівлі


Те, якого типу нерухомості віддати перевагу, повністю залежить від цілей і бюджету покупця. В цілому, інвесторам, які прагнуть отримувати дохід від оренди або прибуток від перепродажу, покупка новобудови буде цікавіше і вигідніше, ніж «вторинка» з аналогічними параметрами, відзначають фахівці.

Розташовані в престижних локаціях з розвиненою інфраструктурою, такі об'єкти в майбутньому будуть більш затребувані, оскільки ринок постійно розвивається. Новобудови за кордоном сьогодні все частіше і частіше підлягають менеджменту з боку керуючих компаній, які в тому числі здійснюють послуги по здачі нерухомості в оренду. Експерти рекомендують перш за все звертати увагу саме на такі об'єкти. Але і на вторинному ринку є в продажу об'єкти в комплексах з керуючою компанією. Однак різницею в цьому випадку буде те, що при покупці на первинному ринку часто можна відразу отримати знижку за рахунок подальшої здачі апартаментів в оренду, а на вторинному ринку такої можливості не існує.

При покупці житла для особистого використання, перш за все варто відштовхуватися від співвідношення ціна-якість об'єкта. І «вторинка» якраз в цьому плані часто більш цікава, ніж «первинка», оскільки може бути придбана за помітно більш низькою ціною - і надавати нітрохи не менший рівень комфорту.

7 рад покупцям, які не можуть визначитися, який тип житла купувати


1. Виходите зі своїх потреб, завдань і бюджету. При обмеженому бюджеті, з метою покупки «для себе», для сезонного відпочинку можна придивитися до «вторинці» - і придбати об'єкт з непоганою знижкою.

2. Не економте на покупці житла за кордоном: більш перспективний об'єкт завжди є більш ліквідним і затребуваним. Тому краще орієнтуватися на хороше якісне житло, з надійною компанією, що управляє і розвиненою інфраструктурою: його легше і здати в оренду, і перепродати в разі потреби.

3. Ретельно вивчіть документацію перед здійсненням операції. Як на первинному, так і на вторинному ринку об'єкт може виявитися не дуже якісним і надійним.

4. На первинному ринку можна отримати розстрочку, а вторинний об'єкт - купити за ціною, нижчою за ринкову. Зважте для себе все «за» і «проти».

5. Не піддавайтеся на вмовляння і обіцянки, дійте строго по міркувань здорового глузду. Купуйте житло, заглядаючи вперед, оцінюючи реальну ситуацію на ринку нерухомості конкретно взятої країни і регіону.

6. Звертайтеся до професіоналів і до незалежних експертів за конкретними рекомендаціями щодо вчинення правочину і характеристик об'єкта. Без їх допомоги можна припуститися помилки.

7. Уважно аналізуйте всю отриману інформацію і проводите власне дослідження ринку.

Схожі новини